close
تبلیغات در اینترنت

مشاوره تلفنی درمان بیماری ها متخصص  گیاهان دارویی و طب سنتی حکیم محمد صدیقی

– 09120580638- 02165114469–09155077358 – 

مشاوره طب سنتی انلاین در تلگرام

ایدی پاسخگو سوالات پزشکی  @Kh_sedighi
    کانال طب سنتی
https://telegram.me/atarishahjahan

و درمان تمام بیماری ها در طب سنتی و گیاهان داروی

مشاوره 09120580638 -  09155077358


در مالكيت و اخذ شفعه
loading...

وب سایت حقوقی عدالت گستر

قبل از اينكه وارد اخذ بشفعه كه يكي اسباب تملك است بشويم شايسته است توضيح مختصري درباره خود مالكيت بدهيم قانون مدني ايران مانند قوانين بعضي از كشورها مالكيت را تعريف نكرده و صلاح هم در همين بوده است زيرا با دخالت هائيكه هرروز دولت در مقررات مالكيت مينمايد و تحديداتيكه بر مفهوم…

دانلود رایگان نرم افزار مجموعه قوانین عدالت گستر



نرم افزار مجموعه قوانین عدالت گستر

(ویزه اندروید)

 

مجموعه کامل از قوانین و مقررات وایین نامه های بروز شده وشامل مجموعه نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه و اراءوحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور وبیش از1000نکته حقوقی بسیار کاربردی برای وکلا وکاراموزان وکالت وداوطلبین ازمون وکالت و قضاوت گرداوری شده است.

 

>>طراحی و توسعه این نرم افزار توسط اقای اشکان نجمایی وکیل دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری استان کرمان صورت گرفته است.تمام حقوق مادی و معنوی این نرم افزار برای پدید اورنده محفوظ می باشد.> <

 






دانلود رایگان نرم افزار در سایت بازار




در مالكيت و اخذ شفعه

مدیریت بازدید : 288 شنبه 18 شهريور 1391 نظرات ()

قبل از اينكه وارد اخذ بشفعه كه يكي اسباب تملك است بشويم شايسته است توضيح مختصري درباره خود مالكيت بدهيم قانون مدني ايران مانند قوانين بعضي از كشورها مالكيت را تعريف نكرده و صلاح هم در همين بوده است زيرا با دخالت هائيكه هرروز دولت در مقررات مالكيت مينمايد و تحديداتيكه بر مفهوم سابق آن وارد ميآورد نميتوان پاي بند بتعريف ثابتي شد. آن مفهوم ذهني كه سابقاً براي مالكيت متصور ميشد امروز ديگر اعتبار ندارد زيرا در ممالك شرقي امروز مالكيت را يك عنصر اجتماعي نكند و حربهاي براي سوءاستفاده قرار نگيرد و مالكين با تملك سطح زيادي اراضي كشاورزي و خودداري از كشت و كار آن و محروم ساختن افراد بيشمار عدالت اجتماعي را بهم نزنند بالاخره مالكيت زمين تبديل بمالكيت برجان و حيات خدمتگزاران مالك نگردد. روي همين جهات است كه در كشورهائي مانند سوئيس، آلمان، فرانسه بر مالكيت تحديدات فراواني وارد آمده است بقسمي كه بايد گفت در اين كشورها واقعاً دولت مالك است و مالكين فقط اسماً تملك دارند، زيرا قوانين دولتي بقدري مالكين را محدود كرده كه مالكيت فردي آنها بتدريج در نفوذ و قدرت عمومي دولت حل ميشود. البته ميتوان گفت كه اين تضيقات مصداق همان حديث لاضرر و لاضرار است. ولي در كشورهاي دموكراسي تودهاي بر مالكيت تضييقات بيشتر وارد آمده است. ناگفته نماند كه بعضي از فقها هم مالكيت را امر اعتباري ميدانند.
در حقوق مدني سوئيس از مالكيت تعريفي نشده است وتعريف آنرا بايد از مجموع مقررات مربوط بآن استنتاج كرد. قانونگذار براي مالكيت مزايائي قائي ميشود كه جمع آن مزايا حق مالكيت را بوجود ميآورد.
مالكيت بطور كلي دو جنبه دارد:
يكي جنبه مثبت آنست كه بمالك حق همه گونه حق دخل و تصرف ميدهد و مالك ميتواند از مالكيت خود بنحوي كه منظور نظر قانونگذار بوده طبق موازين قانون و روح قانون متمتع شود.
ديگري جنبه منفي آنست كه بمالك حق ميدهد هرگونه تجاوز و غصبي را ممانعت كرده و متجاوز و غاصب را از حوزه مالكيت خود براند. اين معاني در مواد مختلف قانون مدني ايران موجود است لكن بصورت يك ماده كلي و اساسي در نيامده است ماده 461 مدني سوئيس مبين معاني فوق است و پيرتور Pierre Tuor مفسر حقوق مدني سوئيس تعريف مالكيت را از همين ماده استخراج كرده است و مالكيت را اينطور تعريف ميكند. « مالكيت يك حق كلي و انحصاري دخل و تصرف و تسلط بر شيئي است».
قانون مدني ايران بدون تعريفي فقط مالكيت را در ماده 11 بدوقسمت كرده كه عبارت از مالكيت منقول و غيرمنقول است.
البته اين تفكيك صوري است زيرا اين تقسيم مبني بر نوع ملك است. در صورتيكه مالكيت ممكنست تقسيم بندي ديگري هم داشته باشد كه ناشي از روابط حقوقي باشد، يعني مالكيت كيفيت و خصوصيت مختلفي در موارد خاصه خود داشته باشد كه موجب تقسيم بندي جديدي شود. البته اين مطالب در مورد پيش ميآيد كه براي مالك شريكي باشد. در قانون مدني ايران از اين تقسيم بندي اسمي برده نشده و اگر هم عملاً وجود داشته باشد تحت فرمول يا قاعده و اسلوبي نيامده است. بدون اينكه وارد مبناي فلسفي و اقتصادي مالكيت شويم تحصيل مالكيت را فقط از لحاظ حقوقي صرف مورد بحث قرار ميدهيم.
قبل از تحصيل مالكيت ممكنست كه مقدمه مالكيت بچهار شكل زير باشد:
1- مقدمه تحصيل مالكيت فعل است.
2- مقدمه تحصيل مالكيت يك حقي است .
3- مقدمه تحصيل مالكيت هم حق و هم فعل است .
4- مقدمه تحصيل مالكيت نه حق است و نه فعل است .
1- مالكيتي كه مقدمه آن فعل است همان فعل سبب تملك ميشود و پس از آنكه آن فعل شرايط مقرره قانوني را محقق داشت حق مالكيت محرز ميگردد. احياء اراضي موات كه از طريق تصرف امكان دارد مقدم برآن هيچ حقي وجود ندارد بلكه صرف «فعل» يعني احياء اراضي موات آنهم بشرطي كه قانون آنرا «احيا» بشناسد ايجاد حق ميكند.
2- مالكيت كه مقدمه آن يك حقي است همان حق سبب تملك ميشود و لازم است كه يك شرطي محقق شود تا آن حق از قوه بفعل درآيد. ارث از اسباب تملك است و اين حقي است كه قانون آنرا مقدمتاً شناخته است ولي تا ماداميكه مورث زنده است اين حق در قوه است و بمحض اينكه مورث فوت كرد اين حق فعليت پيدا كرده وبصورت مالكيت درميآيد. في الحقيقه اين مالكيت ايجاد نميشود بلكه همان مالكيت مورث است كه خود بخود وبدون دخالت هيچ عنصر زندهاي انتقال پيدا ميكند و بقول فلاسفه جمع مال و انتقال آن بفرزندان از طريق ارث نحوه غيرمستقيمي از ابراز علاقه باطاله حيات است. خلاصه فقط يك موجب غيرعاملي است كه موجب انتقال آن مالكيت است بزندگان ميشود و آن مرگ مورث است و همين مرگ است كه مالكيتي را كه بصورت قوه بوده است بفعل ميآورد.
3- قسم ديگري سبب مالكيت وجود دارد كه واجد دو مقدمه فوق است يعني مقدم و مالكيت هم فعل و هم حق وجود دارد. اين مقدمات وقتي موجود است كه مالكيت مشترك است و طبق قانون ايجاد حق شفعه ميكند ولي همينكه شرايط مقرره محقق گرديده حق شفعه تبديل باخذ شفعه و منتج بمالكيت ميگردد. بند اول ماده 682 قانون مدني سوئيس همين مقدمات را شامل است و ماده 808 قانون مدني ايران شاهد همين وضع است. متذكر ميشود كه در حقوق فرانسه براي مستأجرين اراضي مزروعي حق شفعه موجود است كه بموقع خود از آن بحث خواهيم كرد.
5- يكي ديگراز موارد اسباب تملك كه اهميتش امروز از موارد فوقالذكر بيشتر است همان تعهدات و قراردادهاست، و بعضي از فلاسفه حقوق آنها را جزو منابع حقوق محسوب ميدارند. ايندسته از اسباب تملك مقدمهشان نه حق است و نه فعل است بكله ابتدا بساكن از طريق قرارداد، يا عقد،مالكيت حاصل ميشود مشروط بر آنكه مخالف با مفاد ماده 10 و ماده 194 قانون مدني ببعد نباشد.
در بين طبقه بندي فوقالذكر بعضي از اوقات مالكيت بدون اراده انسان قهراً حاصل ميشود، گاهي اوقات لازمه تحقق آن مالكيت اراده انساني است. بعضي از مالكيت ها بطور مستقل ، بعضي ديگر به تبع مملوك ايجاد ميگردند.
منظور از توضيحات فوق تشريح مكانيسم ماشين مالكيت است زيرا طرز عمل يك ماشين و خود ماشين با هم متفاوتند بعلاوه خواستيم كه اسباب تملك را تحت فرمول اساسيتري درآورده باشيم… خيلي بجا بود كه اگر قانون مدني ايران اسباب تملك را طوري طبقهبندي ميكرد كه يك طبقهبندي عمليتري را شامل ميشد. البته چهار مورد فوق كه بصورت علمي طبقهبندي شده در ماده 140 قانون مدني ايران موجود است. ممكنست عده ايراد كنند كه طبقه بندي كه فوقاً در باره مكانيسم ماشين مالكيت نموديم صحيح نيست چه مثلاً در مورد شق اول (حيازت اراضي و موات) كه گفته ميشود مقدم بر مالكيت يك فعل وجود دارد چنين نيست زيرا مقدم براين فعل يك حقي وجود دارد و آن اينست كه قانون اجازه تحصيل مالكيت را از طريق حيازت اراضي موات بافراد داده است. بنابراين بايد حقي موجود باشد تا حيازت امكان داشته باشد. البته اين ايراد بجاست و معلوم نيست كه همه بر اين رأي متفق باشند چه از نظر فلسفي در مبناي مشروع مالكيت اختلاف نظر موجود است. اگرچه اين موضوع مورد بحث ما نيست معآلوصف از لحاظ آنكه خوانندگان يك يادداشت ذهني از اين موضوع داشته باشند فقط بشمارش تئوريهائيكه در اين باره وجود دارد و شرح مختصري درباره آنها اكتفا ميكنيم.
بطور كلي پنج تئوري در باره مبناي مشروع مالكيت وجود دارد كه عبارتند از :
1- تئوري حقوق طبيعي - طبق اين نظريه افراد بشر نه ساكنين اين طبيعتاند و طبيعت هم براي آنها خلق شده حق طبيعي مسلمي براين خاك دارند. هركس بنابر قانون طبيعي كه آن ادامه حيات و حفظ وجود است حق دارد قطعه زميني براي تحصيل معاش و استراحت خود دارا باشد، اين حق حقطبيعي اوست و محروميت او از اين امر خلاف ناموس طبيعت است كه بعدم عدالت تعبير ميشود. باري هر فرد موجود در اين طبيعت سهم مشاعي از سهم كل كه بتعداد جمعيت عالم است از اين عالم مادي دارد. چون اين تئوري از جانب مذهيبون، ردپائي صادر شده بود و امروز هم با پيدايش حقوق موضوعه دستورات حقوقي مذهبي ضمانت اجرائي ندارند اين است كه نظريه حقوق طبيعي از بين رفته و ديگر طرفداراني با آن شكل ندارد.
2- تئوري قانون - طرفداران اين نظريه عقيدهمندند كه فقط قانون است كه اعطاء مالكيت ميكند. البته اين نظريه هم از اين لحاظ مورد ايراد است كه چگونه قانون حاضر شده است كه اين مالكيتهاي بزرگ حاصل شود و عده ديگر از آن بكلي محروم باشند. بعلاوه بشر از ابتداي امر يعني از همان دوره زندگي جنگلي و انفرادي متصرف قطعه زميني براي آسايش خود بوده، در صورتيكه در آنوقت قانون وجود نداشته است. در ضمن اضافه ميكنند كه اگر قانون منشاً شرعي وقانوني مالكيت باشد همان قانونهم ميتوان سلب مالكيت كند.
3- تئوري قرارداد- همانطور كه از عنوان اين تئوري مفهوم ميشود مالكيت در اثر قرارداد بين افراد بشري حاصل شده است، البته اين قرارداد ابتدا بطور ضمني بوده است. اين نظريه هم امروز اعتبار ندارد.
4- تئوري اشغال – اين نظريه مبتني بر اين امر است كه بشر از راه تصرف اشغال زمين راتملك كرده است. اين تئوري سخت مورد اعتراض واقع شده و اينك محكوم گرديده است زيرا قبول اين امر مستلزم تن دادن بزيربار زور است وحتي مدعياند كه مالكيت هاي امروز هم دنبال همان فشار سركردگان طوايف و قبيلهها و جنگ و خونريزي روساء ديروز و بالاخره غلبه قوي بر ضعيف است. از اين جهت معتقدند ماشين مالكيت و ساير سازمانهاي حقوقي امروز كه غالباً براساس ظلم و زور ديروز را استوار شده اعتبار اخلاقي و قانوني ندارند.

5- تئوري كار – اين نظريه امروز بيشتر مورد قبول واقع شده و عقيده دارند كسي بايد مالكيت باشد كه در زمين كار ميكند و مالكيتي كه براساس كار است مشروع و قابل پذيرش است. البته مالكيت هم تا آنجائي قانوني و مشروع است كه بيل و گاو آهن اثر داشتهاند. بنابراين طبقات زيرين خاك مزروعي كه دور از تاثير كارند متعلق بمالك قشر سطحي خاك نيست. خلاصه هرقدر هواي سوسياليسم فضاي حقوقي را بيشتر پركند برقدرت تئوري كار افزوده ميشود. براي اينكه از اصل مطلب دور نشويم از توضيح بيشتر در باره تئوريهاي مختلف مذكور خودداري و در مقالهايكه فقط باين موضوع اختصاص ميدهم بتفصيل در اينخصوص صحبت خواهيم كرد. البته اينموضوع بسته بآنست كه تا چه اندازه حقوق دانان و علاقمندان باصلاحات اجتماعي بخواندن اينگونه مقالات كه جامع نكات فلسفي و اجتماعي و حقوقي است بوده باشند.
اين بود مختصري در باره مبناي مشروع مالكيت حال وارد اصل مطلب كه حق شفعه است ميشويم .
مقدمتاً گفتيم كه هرروز بر مالكيت محدوديتهائي وارد ميشود يكي از مواد آن حق شفعه است. حق شفعه دايره عمل و اختيارات مالك را محدود ميكند. اين حق شفعه ممكن است يا از طرف قانون وضع شود يا بموجب قرارداد ايجاد گردد. البته در قانون ايران از حق شفعه قرارداد اسمي نبرده در صورتيكه اين نوع حق شفعه در كد خارجي موجود است. حق شفعه قراردادي محدوديتي است كه از طرف خود مالك در نتيجه قرارداد بر ملك خود وارد ميكند و عبارت از آن حق رجحاني است كه مالك براي يك شخصي در مقابل يك خريدار احتمالي قائل ميشود.
تعريف حق شفعه و شرايط آن در بعضي از كشورهاي اروپائي
بطوريكه قبلاً متذكر شديم حق شفعه يك حق احتمالي است كه اثرات واقعي آن پس از عقد بيع حاصل ميشود. در حقيقت حق شفعه يك حق فورماتوري Pormotteur است (1) كه بمناسبت اوضاع و احوال خاصي ميتواند اجمالاً اثر حقوقي كه همان تحصيل مالكيت است توليد كند.
(1) حق فورماتور حقي است كه بموجب آن صاحب حق ميتواند حق جديدي را ايجاد نمايد يا اينكه حق سابق را تغيير داده يا اصلاً آنرا از بين ببرد.
هنوز بر عده روشن نگشته است كه بين حق شفعه droit de preemption و اخذ بشفعه dotit de retiait اختلاف مختصري موجود است و اين اشتباه نتيجه نقصي است كه در بعضي از مقررات اخذ بشفعه در قانون مدني ايران موجود است كه بعداً متذكر آنها خواهيم شد، در صورتيكه در حقوق رئيس ايندو از هم تفكيك شده است.
علت واقعي امر اينست كه در قانون سوئيس در مورد حق شفعه مالك (فروشنده) موظف است كه قبل از انجام بيع شفيع را از قصد خود آگاه كند تا شفيع طبق قانون از حق شفعه خود استفاده نمايد. در صورتيكه فروشنده بوظيفه قانوني خود عمل نكند و بدون استحضار قبلي شفيع اقدام بفروش ملك مورد حق شفعه بنمايد شفيع حق دارد طبق قانون مبيع را از خريدار مطالبه نمايد، بالنتيجه اخذ بشفعه كند. در پيامي كه شوراي فدرال سوئيس بشوراي ملي ميفرستاد اخذ بشفعه را اينطور تعريف ميكند. «اخذ بشفعه Droit de retiait » حقي است كه قانون براي اشخاص معيني شناخته است كه بموجب آن اشخاص مذكور حق دارند مال غيرمنقول را كه مالك بشخص ثالث (خريدار) فروخته مطالبه كرده و قائم مقام خريدار بشوند.
با اندك توجهي بتعريف فوق وجود دو نكته مهم مشهود ميگردد: يكي بيرون كشيدن ملك از تملك خريدار ديگر وجود آن حقي كه انجام اين امر ميسر ميسازد، و اين همان حق شفعه است. خلاصه اخذ بشفعه دنباله حق شفعه است.
ماده 808 قانون مدني كه عناصر تشكيل دهنده حق شفعه رابيان ميكند يك تعريف تقريبي از حق شفعه ميدهد كه قابل قياس تعريف حق شفعه در قانون مدني آلمان و سوئيس و فرانسه نيست زيرا: اولاً تعريف فوق عده شركاء را محدود بدونفر كرده، ثانياً فروشنده يا خريدار (شخص ثالث) را موظف نكرده كه شفيع را قبلا از عقد بيع مستحضر كند تا شفيع تمايل خود را نسبت بمعاله اعلام دارد، ثالثاً آن منظور اصلي از وضع حق شفعه راكاملاً تامين نميكند. زيرا در قوانين كشورهاي مترقي امروز يك نظر اصلي از وضع حق شفعه جلوگيري از ايجاد مالكيت هاي بزرگ و ممانعت از ويراني ملك است.
از لحاظ آگاهي خوانندگان بعضي از مقررات حق شفعه را در كشورهاي آلمان وسوئيس و فرانسه متذكر ميشويم تا بعداً وارد تحقيق بعضي از مواد قانوني مدني ايران بشويم.
قبلاً متذكر شديم كه قانون مدني آلمان مانند قانون مدني سوئيس دو نوع حق شفعه كه عبارت از حق شفعه قانوني و قراردادي باشد در نظر گرفته است.
ماده 510 (حق شفعه قراردادي) قانون مدني (قبل از جناء دوم بين الملل) آلمان مقرر ميدارد كه: متعهد (فروشنده) بايد بدون تاخير مضمون عقد بيع با شخص ثالث را بطلاع شفيع برساند. اين اطلاع بايد بوسيله اعلام از طرف شخص ثالث بشخص شفيع تكميل شود.
شق 2 ماده 510 قانون مدني آلماني ميگويد :
«حق شفعه را ميتوان فقط تا پايان دوماه در مورد اراضي و تا آخر يك هفته از تاريخ اعلام در مورد ساير اشياء اجراء كرد.
همچنين ماده 1099 و 1100 قانون مدني آلمان اشعار دارد :
« چنانچه مال غيرمنقول ملكيت شخص ثالث در آيد، شخص ثالث مانند متعهد (فروشنده) ميتواند شفيع را از مضمون عقد بيع آگاه كند، پس از آگاهي شفيع از عقد بيع نامبرده بايد در ظرف مدت مقرر قانوني تصميم خود را اعلام دارد.
قانون فرانسه و كاركنان املاك كشاورزي بطور سلسله مراتب حق شفعه اي قائل شده است و هنگاميكه مالك ملك كشاورزي مصمم بانتقال ملك خود شد حق شفعه بمستأجرين و سپس بكاركنان آن ملك اجازه ميدهد كه متمتع از اين حق بشوند البته حقوق فرانسه مالك را موظف كرده است كه مستأجر را از قصد خود مطلع سازد، در صورتيكه مستأجر نخواهد از حق خود استفاده كند ساير شاغلين كشاورزي در ملك مذكور جانشين مستأجر شده و حق استفاده از آن حق شفعه را خواهند داشت.
ضمناً متذكر ميگردد كه حقوق فرانسه هم بين حق شفعه و اخذ بشفعه فرقي قائل شده است بنحويكه پلانيول Planiol مينويسد :
« فرق حق شفعه را اخذ بشفعه از اين لحاظ است كه در حق شفعه شخصي كه از اين حق منتفع ميشود قبل از وقوع بيع قصد خود را براي تمتع از اين حق اعلام مينمايد. در اينمورد سلب مالكيتي وجود ندارد بلكه فقط شفيع جانشين منتقل اليه آينده ميشود. شرط حق شفعه بيك وعده بيعي تعبير ميشود».
ماده 681 و 682 حقوق مدني سوئيس كه مربوط بحق شفعه قراردادي و حق شفعه قانوني است شرايط و مقررات حق شفعه را ترتيب
داده اند. ماده 681 كه مربوط بحق شفعه قراردادي است مقرر ميدارد.
«وقتيكه يك حق شفعه اي در ملاحظات دفتر ثبت املاك ثبت شد آن حق عليه هر مالكي تا زمان مقرر در ملاحظات دفتر ثبت املاك و طبق شرايط معينه در آن دفتر ثبت املاك وجود دارد؛ چنانچه در دفتر ثبت املاك تعيين شرايطي نشده باشد طبق شرايط بيع با خواننده (شخص ثالث) دعوي عمل خواهد شد.
در صورت وقوع عقد بيع فروشنده موظف است كه شفيع را از وقوع بيع مطلع كند.
پس از مدت يكماه از تاريخ آگاهي شفيع اين حق ساقط ميشود. و در تمام موارد ديگر پس از ده سال از تاريخ ثبت اين حق از بين ميرود ماده 682 كه در مورد حق شفعه قانوني است بدين شرح است :
«شركاء ملك يك حق شفعه اي عليه هر شخص ثالثي كه يك
حصه اي از ملك غيرمنقول مشاعي را مالك شده دارا ميباشند».
البته مسلم است مقررات مربوط بحق شفعه قراردادي در مورد آگاه كردن شفيع از وقوع بيع درباره حق شفعه قانوني هم معتبر است. ضمناً توضيح داده ميشود كه طبق قانون مصوبه 12 ژوئيه 1951 مقررات جديدي در خصوص حق شفعه درباره املاك زراعتي در سوئيس وضع گرديده است كه ذيلاً توضيح مختصري در آن باره خواهيم داد.
قانون جديد سوئيس در مورد حق شفعه املاك زراعتي
علت پيدايش اين قانون بحراني بوده كه پس از جنگ بين المللي دوم در وضع اقتصادي و كشاورزي تمام دول از جمله سوئيس پيدا شد.
در 30 دسامبر 1947 طرحي از طرف شوراي فدرال بشوراي ملي كنفدراسيون تقديم گرديد، اين طرح پس از 4 سال مباحثات و مذاكرات مجلسين و مراجعه بآراء عمومي در 12 ژوئيه 1951 مورد تصويب واقع شد. منظور از اين قانون آنست كه دست سرمايه داران شهري را از اراضي كشاورزي كوتاه كنند و مالكيت ارضي خارج از شهر را فقط اختصاص بكشاورزان دهند تا كشاورزان نسبت بآب و خاك علاقمند شده و مطمئن باشند كه محصول آنها بخود آنها تعلق خواهد داشت. بعلاوه پس از جنگ بين المللي دوم كسانيكه
سرمايه هاي هنگفت تحصيل كرده بودند براي حفظ ثروت خود دست بخريد املاك زراعتي زدند و بطرق مختلف از فقر و عدم تجربه و بيچارگي كشاورزي سوء استفاده ميكردند، دولت ميخواست از طريق اين قانون آن خطري كه اقتصاد روستائي سوئيس را بخطر ميانداخت از بين ببرد، بويژه باجمعيت زياد سوئيس و سطح كوچك آن كه كشور خاك ارزش بسزائي دارد. اين قانون تا اندازه اين خطر را دور ميكرد.
چون اين قانون مفصل است و متضمن چند فصل و چندين ماده است كه جاي بحث آنها در اين مقاله نيست ما فقط براي اطلاع خوانندگان گرام بعضي از مواد فصل حق شفعه را بطور خيلي مختصر ذكر مينمائيم :
فصل دوم – حق شفعه در خصوص بهره برداري كشاورزي – ماده 6
1- در صورت روش يك زمين مورد بهره برداري فلاحتي يا فروش يك جزء مهم از اين زمين فرزندان، همسر و پدر و مادر فروشنده حق شفعه دارند.
2- كانت ها (جمهوريهاي جزء) ميتوانند برادران و خواهران فروشنده و در صورت فوت آنها بفرزندان نامبردگان مشمول اين حق شفعه بنمايند، واين در صورتي است كه فروشنده آن زمين مورد بهره برداري را از پدر و مادر خود يا از طريق ارث تحصيل كرده باشد.
ماده 7- كانتن ها ميتوانند مستأجري كه اين زمين را در يك مدت حداقل در اجاره داشته و ميخواهد خود او اين زمين را بهره برداري كند و لايق بنظر ميرسد مشمول اين حق شفعه بنمايند، آن مدت حداقل را كانتن تعيين خواهد كرد.
ماده 8-كانتن ها ميتوانند اشخاصي كه بوسيله يك قرارداد كار بفروشنده وابسته هستند و ميخواهند خود آنها بهره برداري از آن زمين بنمايند و لايق بنظر مي رسند مشمول اين حق شفعه نمايد.
ماده 9- حق شفعه حق شخصي است و شفيع نميتواند آنرا منتقل كند و نه بحساب ديگري آن حق را اجراء نمايد.
ماده 13- بمحض آنكه تقاضاي ثبت بيع در دفتر ثبت املاك شد، متصدي ثبت املاك موضوع را بلافاصله باشخاص معينه در ليست ابلاغ كرده و توجه آنها براي اجراي حق شفعه در مدت مقرره جلب مينمايد.
ماده 14-1 – شفيع بايد در ظرف يكماه حق شفعه را اجراء نمايد، و شروع اينمدت از زماني است كه وقوع بيع بوسيله اعلام متصدي ثبت املاك باو ابلاغ ميشود و طرفين عقد را باطلاع او ميرساند.
2- در هر حال حق شفعه در مدت 3 ماه از تاريخ تقاضاي ثبت عقد بيع ساقط ميشود.
باري بحث درباره حق شفعه مخصوص در قانون جديد سوئيس بسيار مفصل است و چون يك شماره از اين مجله وسعت بحث تمام آنرا ندارد اين است كه بطور خيلي مختصر چند ماده اصلي آنرا بيان كرديم و در پايان فقط طبيعت حق شفعه را هم ذكر خواهيم كرد تا خلاءهاي قانوني ايران روشن شود.
طبيعت حقوقي حق شفعه و آثار اعمال آن در حقوق بيگانگان (آلمان، فرانسه و سوئيس) :
اين حق متعلق بكساني است كه واجد مشخصات معيني هستند و يك حق فورماتوري است كه بنفع شفيع وضع گرديده، يعني حقي است كه مربوط بشخص شفيع است و قابل انتقال نيست. بنابراين يك ديني محسوب نميشود. البته اين حق حتي پس از اعلام بشفيع ايجاد تعهدي براي طرف نمينمايد. در اينصورت قابل انتقال نخواهد بود (برخلاف ماده 823 قانون مدني ايران).
حق شفعه تابع شخصي است كه بين شفيع و مالك وجود دارد بمحض اينكه اين رابطه از بين برود اين حق هم خود بخود از بين خواهد رفت.
از همين جهت است كه حقوق سوئيس اين حق را قابل نقل و انتقال نميداند و ماده 514 حقوق مدني آلمان هم اين حق را غيرقابل انتقال دانسته و انتقال آنرا بوراث مشروط بشرط دانسته است چنانچه ماده مذكور ميگويد :
«حق شفعه غيرقابل انتقال و قابل انتقال بوراث شفيع نيست، مگر آنكه قراردادي مخالف آن شده باشد» .
«اگر حق شفعه براي يك زمان معيني قرارداده شده باشد آن حق در صورت وقوع بيع از طريق ارث قابل انتقال خواهد بود.»
اعمال حق شفعه اثراتي در روابط شفيع و فروشنده و خريدار دارد. بمحض اعلام شفيع و بيان اراده خود براي تمتع از حق شفعه قرارداد منعقده بين خريدار و فروشنده خودبخود از بين ميرود و خودبخود بين خريدار و صاحب ملك عقد جديدي منعقد ميشود بدين ترتيب شفيع جانشين خريدار مي گردد. ابطال عقد اول و ايجاد عقد ثاني در آن واحد بوده و بطور فرضي منطبق بريكديگرند.
ممكنست كه خريدار باحسن نيت اقدام بخريدار آن ملك كرده باشد در اينصورت وضعيت چه ميشود؟ حقوق فرانسه باوجود حسن نيت خريدار و با تقاضاي شفيع براي تمتع از حق خود آن عقد را باطل ميشناسد.
اما قانون ايران هيچگونه ضرب الاجلي تعيين نكرده و هيچ تكليفي براي فروشنده و خريدار و متصدي دفتر ثبت املاك معين نداشته تا شفيع را از وقوع بيع آگاه كنند.
فقط ماده 821 ميگويد حق شفعه فوري است. البته اگر كسي از وقوع بيع بين مالك و خريدار آگاه نشود و پس از مدت مديدي از وقوع بيع اطلاع پيدا كند بايد فوراً متوسط بحق شفعه خود شود و ممكنست كه در ظرف اينمدت معاملات متعددي انجام شده باشد كه بايد تمام آنها باطل شوند و اين خود تاثير سوئي در روابط معاملاتي مردم دارد. همچنين طبيعت حق شفعه در قانون ايران نه تنها صريحاً معلوم نشده بلكه نقاط مبهمي هم در آن موجود است.
ماده 618 ميگويد : « اخذ بشفعه هر معامله را كه مشتري قبل از آن و بعد از عقد بيع نسبت بمورد شفعه نموده باشد باطل است».
معناي اين ماده آنست كه روابط بين مبيع و شفيع تا هنگام اخذ بشفعه هميشه محفوظ ميماند و وقوع معاملات متعدد بدون اطلاع شفيع حق او را نسبت بمبيع منتفي نمينمايد.
همچنين از ماده 817 تقريباً استنباط ميشود كه اين حق جنبه عيني دارد زيرا ماده مذكور ميگويد : «در مقابل شريكي كه بحق شفعه تملك ميكند مشتري ضامن درك است نه بايع».
برعكس از ماده 823 اينطور مفهوم ميشود كه اين حق حق شخصي است زيرا ماده مذكور اشعار دارد كه :
«حق شفعه بعد از موت شفيع بوارث يا وارث او منتقل ميشود».
شخصي بودن حق شفعه طبق اين ماده و ساير اصولي حقوقي از اين لحاظ است كه اولاً در صورت عيني بودن حق شفعه بيان ماده 823 لزومي ندارد زيرا در حق عيني وابسته بملك از قبيل حق ارتفاق خود بخود با انتقال اصل ملك منتقل ميشود ثانياً حق شفعه قابل اسقاط و اين اسقاط حق با يك انصراف ضمني از قبيل عدم تقاضاي اخذ بشفعه حاصل ميشود، در صورتيكه اسقاط هر حق عيني مستلزم سند رسمي و ثبت آن در ملاحظات دفتر ثبت املاك است. شايد منظور قانونگذار از بيان ماده 823 آن بوده است كه وراث ميتوانند پس از فوت مورث دعواي اخذ بشفعه را كه مورث در زمان حيات خود در دادگستري عنوان كرده است تعقيب كند، بدون اينكه دعواي جديدي را شروع نمايند.
باري، حق عيني همان رابط بين شخصي و شيئي است و بطوريكه گفته شد خودبخود با انتقال خود شيئي منتقل ميشود. در صورتيكه حق شخصي يا حق ديني عبارت از رابطه بين دو نفر يا چند نفر است كه يكي متعهد و ديگري متعهدله است. حق شفعه در واقع بايد همين حق شخصي باشد كه رباط بين دو شريط است، اولاً آنكه در اين رابطه دو متعهد و دو متعهدله موجود است يعني هر شريك نسبت بشريك ديگر قانوناً تعهد متقابل دارد كه ملك خود را بشخص ثالثي نفروشد.
مرحوم منصورالسلطنه عدل در شرح حقوق مدني خود نه تنها از طبيعت حق شفعه گفتگوئي نمكند حتي ميگويد :
«هر چند كه در اخذ بشفعه شفيع ملكي را كه مورد شفعه است قهراً و بلكه علي رغم مشتري تملك مينمايد. ليكن اين نكته مانع از آن نيست كه شفيع حق خود را از ناحيه مشتري تلقي كرده باشد و نه از ناحيه بايع چه نه فقط بايع نسبت بشفيع اجنبي بوده بلكه بعد از وقوع بيع سلطه بايع نسبت بمبيع منقطع و اين سلطه متعلق بمشتري مي گردد» (چاپ 133. ص508).
مادامي كه قانون ايران مشتري احتمالي را ملزم نكرده است كه قبل از وقوع بيع شفيع را از قصد خود يا قصد مالك آگاه كند هيچگونه رابطه بين او و شفيع موجود نيست مگر آنكه گفته شود اين امر در مقررات مربوط بحق شفعه مستتر است. علت ايجاد اين توهم آنست كه بعضي از حقوق دانان ايراني عقيده دارند كه پس از فروش مبيع و اخذ بشفعه از طرف شفيع مشتري است كه مبيع را مستقيماً و قهراً بشفيع منتقل مينمايد در صورتي كه چنين نيست و باين نكته در صفحات قبل متذكر شديم.
در هر صورت اگر واقعاً قانونگذار ايران حق شفعه را حقي عيني ميپنداشته است بهتر بوده است كه اين حق و همچنين حق رهن را در باب دوم و ماده 29 قانوني ذكر مي كرد كه هم اين ابهام از بين ميرفت و هم از لحاظ تقسيم بندي حقوق فصل بندي قانوني مدني ايران جنبه علمي تري بخود ميگرفت. اميد است در تجديد نظري كه فعلاً در قوانين بعمل ميآيد يا بعمل خواهد آمد تقسيم بندي ابواب و فصول قانون مورد توجه قرار گيرد تا قانون مدني ايراني بتواند در رديف كدهاي دنيا پسند واقع شود.

مطالب مرتبط
ارسال نظر برای این مطلب

نام
ایمیل (منتشر نمی‌شود) (لازم)
وبسایت
:) :( ;) :D ;)) :X :? :P :* =(( :O @};- :B /:) :S
نظر خصوصی
مشخصات شما ذخیره شود ؟ [حذف مشخصات] [شکلک ها]
کد امنیتیرفرش کد امنیتی
تبلیغات
Rozblog.com رز بلاگ - متفاوت ترين سرويس سایت ساز
اطلاعات کاربری
نام کاربری :
رمز عبور :
  • فراموشی رمز عبور؟
  • نظرسنجی
    به کدام یک از گرایش های حقوق علاقه دارید؟






    صفحات جداگانه
  • عضویت در خبرنامه
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۵ اسفند ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه 23 بهمن ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۳۰ بهمن ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه۱۸ بهمن ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۸ بهمن ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۱ بهمن ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۲ شهریور ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۱۹ شهریور ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۵ شهریور ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۷ شهریور ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۱ مهر ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۸ مهر ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۱۴ مهر ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۶ مهر ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۹ مهر ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۳ آبان ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۱۴ آبان ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۱۸ آبان ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۴ آبان ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۶ آبان ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۸ آبان ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۱۱ آذر ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۶ آذر ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۱۱ دی ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه۲۳ دی ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه۲۷ دی ۱۳۹۳
  • نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوة قضائیه ۲۹ دی ۱۳۹۳
  • آمار سایت
  • کل مطالب : 729
  • کل نظرات : 19
  • افراد آنلاین : 2
  • تعداد اعضا : 222
  • آی پی امروز : 26
  • آی پی دیروز : 91
  • بازدید امروز : 111
  • باردید دیروز : 580
  • گوگل امروز : 2
  • گوگل دیروز : 8
  • بازدید هفته : 1,971
  • بازدید ماه : 12,014
  • بازدید سال : 24,849
  • بازدید کلی : 1,231,859
  • کدهای اختصاصی
    اخرین مطالب ارسالی سایت
    مطالب پر بازدید مطالب جدید مطالب تصادفی